Comprare casa a Minorca: tasse e burocrazia, ecco i passi da fare

Il sogno di possedere una proprietà  a Minorca

Vivace, in ripresa e perfetto per investire. È il mercato immobiliare di Minorca, una delle isole più belle e incontaminate delle Baleari. Acquistare casa sull’isola è per molti un sogno, per altri un vero e proprio affare.

Poter disporre di un immobile da mettere a rendita affittandolo ai turisti, infatti, è sempre un ottimo modo per investire il proprio denaro. In questo approfondiremo cercheremo di capire come comprare casa a Minorca, muovendosi tra tasse e burocrazia.

Conviene comprare casa a Minorca?

La risposta è sì. Grazie alle sue dimensioni contenute, Minorca rappresenta un posto adatto ad un ritiro pensionistico rilassato, a un espatrio con la famiglia e i bambini, ed è perfetta per i single che vogliono rimettersi in gioco.

Anche il costo della vita a Minorca è più contenuto rispetto a quello dell’Italia e, per moltissimi beni e servizi i costi sono nettamente minori o quanto meno più ragionevoli.

Oggi come oggi il mercato immobiliare a Minorca é più che mai attivo, con percentuali in crescita sia per chi decide di vendere ma anche per chi vuole acquistare una proprietà in questo gioiello del Mediterraneo.

Basti pensare che l’isola ha chiuso l’anno 2018 con un nuovo rimbalzo nel numero di operazioni di acquisto e vendita di abitazioni. Le 1.782 transazioni registrate, dopo un aumento che supera il nove percento rispetto all’anno precedente, mostrano il più alto livello di dinamismo sul mercato in un decennio. È necessario risalire al 2007 per trovare un indice più elevato dell’attività immobiliare.

Limitazione nella costruzione degli edifici

Uno degli aspetti che differenziano Minorca dal resto delle Baleari, oltre alla bellezza dell’isola e delle spiagge, è la protezione del territorio. Se vuoi comprare casa a Minorca devi sapere che, a differenza di Maiorca, ad esempio, Minorca ha limitato negli anni la costruzione di edifici.

In questo senso la Legge Spagnola protegge notevolmente il territorio minorchino, in particolare le campagne, una delle aree più protette.

Isabel Petrus, gerente dell’immobiliare Casas En Menorca, con più di 30 anni di esperienza nel settore, spiega: “La prima cosa che consigliamo a chi decide di andare a vivere a Minorca e vuole acquistare una casa, è di affidarsi ad un agente immobiliare.

La prudenza non è mai troppa in questo caso, e ci sono tantissimi terreni sull’isola che non sono edificabili, e solo con l’aiuto di un esperto  si possono conoscere questi dettagli.

Comprare case in vendita

Per ovviare al problema delle nuove costruzioni, una buona idea di comprare una delle tante case in vendita a Minorca. Fortunatamente ce ne sono molte in tutta l’isola. Non a caso il registro ufficiale dell’Istituto nazionale di Statistica pone Minorca come l’unica isola delle Baleari in cui l’attività di vendita continua ad aumentare, principalmente grazie al mercato dell’usato.

Quando si decide di comprare una casa in vendita è fondamentale verificare in che stato si trova l’immobile. Un aspetto importante, che spesso viene tralasciato dalle agenzie immobiliari, riguarda la “cedula de abitabilidad” che, contrariamente all’Italia, scade ogni 10 anni e certifica la situazione urbanistica dell’immobile che potrebbe essere abusivo in tutto o in parte, fuori ordinamento, ecc.

È importantissimo farselo consegnare assieme al certificato della classe energetica. La prudenza non è mai troppa, e ci sono tantissimi terreni sull’isola che non sono edificabili, e solo con l’aiuto di un esperto si possono conoscere questi dettagli.

Vediamo adesso le zone principali dove conviene acquistare casa a Minorca.

Dove comprare casa sull’isola di Minorca

Ville di 130 metri quadri con piscina, 3 camere, 2 bagni, anche di recente costruzione a Son Bou, Binibeca e Punta Prima, nella zona sud dell’isola, la più riparata dal vento predominante, la tramontana. Questa è la richiesta più gettonata a Minorca.

A differenza di Maiorca, che ha comunque cale meravigliose, qui non ci sono costruzioni a ridosso delle spiagge. Il budget degli acquirenti va dai 150 ai 500 mila euro. Non mancano ville di lusso in vendita a Minorca con vista mare o anche con pontile privato a prezzi da 2 a 7 milioni di euro a Cala Llonga, una delle zone residenziali più esclusive.

Naturalmente le case vicino al mare o nelle urbanizzazioni turistiche sono senza dubbio le più richieste, e le più care. Questi prezzi saranno sempre più alti rispetto ad altri, anche grazie alla Ley de Costas, che  protegge il litorale da oltre 20 anni, proibendo la costruzione di altri edifici vicino al mare e proteggendo al massimo la costa isolana.

Le case nei principali centri dell’isola – Mahon e Ciutadella in particolare – hanno prezzi più accessibili, che si alzano se si tratta di una casa in campagna o con un po’ di terreno. L’affascinante Ciutadella di Minorca (1.547 €/mq) batte per qualità dell’immobiliare il capoluogo, Mahón, i cui prezzi al metro quadrato sono tra i più bassi dell’isola, (1.385 euro).

I prezzi delle case a Minorca

I prezzi delle case a Minorca, come abbiamo visto, dipendono molto dalle zone in cui si tende ad acquistare. Possiamo dire che il costo medio massimo per acquistare un appartamento richiede sui 1.815 euro al metro quadro.

Ci sono anche case più economiche, di solito si tratta di proprietà da ristrutturare oppure che si trovano nell’entroterra dell’isola, lontane dal mare.

Cercando bene e se ci si accontenta di stare lontano dal mare si possono trovare occasioni di case anche a partire da 60/70mila euro.

Le tasse

Un altro servizio fondamentale offerto dalle agenzie immobiliari è accertarsi che i pagamenti siano aggiornati, come la Tassa sui beni immobili, o le spese comunitarie: se non lo sono, tutte le spese in debito dovranno essere pagate dal compratore”.

«Chi acquista una casa “di seconda mano” – spiega Isabel Petrus – deve pagare la Tassa di Trasmissione Patrimoniale, dell’8% del prezzo di vendita se questo non supera i 400.000€, più alto se invece li supera».

Ci sono poi le spese notarili e di iscrizione al Registro delle Proprietà. Se invece si tratta di una casa nuova si dovrà pagare l’IVA (del 10%) e la Tassa sugli Atti Giudiziari Documentati (dell’1,2%). Anche in questo caso ci saranno poi le spese notarili e di iscrizione al Registro delle Proprietà.

Il fisco spagnolo ha tempo 3 anni per poter rettificare il valore dichiarato e chiedere un supplemento di imposta.

Se non si risiede a Minorca il problema è la notifica dell’atto fiscale perché normalmente, se non si è nominato un rappresentante fiscale in loco, viene notificato all’indirizzo dell’immobile e dopo 3 mesi risulta definitivo.

I compratori stranieri dovranno presentare il proprio NIE (Numero di Identificazione Fiscale per Stranieri), obbligatorio per l’acquisto di una proprietà in Spagna. Di questo aspetto burocratico si occupa, ad esempio, Casas en Menorca.

Se non si è residenti a Minorca sull’abitazione acquistata occorre poi pagare l’IBI, l’imposta immobiliare comunale che si versa al Comune in rata unica o in due rate a scelta.

Questa imposta è deducibile dall’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili all’estero, che è dovuta in Italia, che prevede un’aliquota dello 0,76% sul valore catastale dell’immobile, che va indicato nel quadro RW di Unico.

È possibile dare delega al Comune per addebitare l’importo direttamente su un conto corrente spagnolo. Inoltre i non residenti devono pagare le imposte dirette (impuesto sobre la renta) che prevedono il pagamento del 24% sul reddito catastale dell’immobile.

Il reddito catastale si calcola moltiplicando il valore catastale per un coefficiente.

Il moltiplicatore è normalmente del 2%. Se il valore catastale dell’immobile è stato ricalcolato nei 10 anni precedenti a quello per il quale si sta presentando la dichiarazione fiscale il moltiplicatore è l’1,1% .

Si provvede con apposito modello da presentare annualmente. Se non si desidera occuparsene personalmente è opportuno nominare un rappresentante fiscale in loco.

In conclusione

Il consiglio come sempre, prima di investire il proprio denaro, è di andare sul posto e verificare di persona l’immobile che si intende acquistare. Certo i costi possono spaventare, ma comprare una casa a Minorca può rivelarsi un investimento a lungo termine così come aprire un’attività commerciale legata al settore turistico. Il rendimento può infatti arrivare anche al 4-5% l’anno.

Ogni passaggio ovviamente va eseguito con estrema attenzione. Il suggerimento quindi è rivolgersi a un’agenzia immobiliare situata sul territorio dove volete acquistare l’immobile, oppure rivolgersi a un intermediario specializzato in operazioni all’estero ed evitare così di incappare in brutte sorprese.

Fondamentale da ultimo, per evitare brutte sorprese, consultare prima dell’acquisto uno studio legale per le verifiche urbanistiche e normative sull’immobile.