Cómo funciona la compra de casas en Menorca
En subida y perfecto para invertir. Así es el mercado inmobiliario en Menorca, una de las islas más bellas y vírgenes del Mediterráneo. Comprar una propiedad en la isla es, para muchos, un sueño y para otros una ganga.
Disponer de un inmueble para poder alquilar a los turistas, de hecho, es una manera perfecta para invertir dinero. En este artículo queremos profundizar sobre cómo comprar una casa en Menorca y los pasos a seguir entre impuestos y burocracia.
Es conveniente comprar una casa en Menorca?
La respuesta, sin dudas, es sí. Gracias a su reducido tamaño, Menorca es el destino ideal para jubilarse, para un cambio de vida en familia o para solteros que quieren darle un giro a su futuro.
También el coste de la vida es reducido respecto a otros destinos españoles o europeos tanto por lo que respecta a los bienes como por los servicios ofrecidos. Si a ello le añadimos los vuelos directos con las principales capitales europeas, hace que Menorca esté creciendo como segunda residencia para muchos ciudadanos europeos.
A día de hoy, el mercado inmobiliario en Menorca es más que activo, con porcentajes en crecimiento tanto para los que quieren vender, como para los que desean adquirir una propiedad en esta joya del Mediterráneo.
De hecho, Menorca, cerró el 2018 con un nuevo crecimiento por lo que respecta a las transacciones de compra-venta de viviendas. Las 1782 transacciones, que suponen un crecimiento del 9% respecto al año anterior, demuestran un mayor nivel de dinamicidad en el mercado de los últimos diez años. Necesitamos, de hecho, remontarnos al 2007 para ver indicadores superiores.
Limitación en la construcción de nuevas casas
Una de las cosas que diferencian a Menorca del resto de las Baleares, además de la belleza de la isla y de sus playas, es la protección del territorio. Si quieres comprar una casa en Menorca tienes que saber que, a diferencia de Mallorca, por ejemplo, Menorca ha limitado en los años la construcción de edificios.
En este sentido, y en especial desde la designación de Menorca por la UNESCO como Reserva de la Biosfera en el año 1993, la normativa urbanística y medioambiental protege notablemente el territorio menorquín, sobre todo el campo, una de las áreas más protegidas.
Isabel Petrus, gerente de la inmobiliaria Casas en Menorca, con más de 30 años de experiencia en este sector, nos explica:
“Lo primero que recomendamos a los que desean vivir en Menorca y comprar una casa, es de apoyarse en una agencia inmobiliaria”.
Llorenç Palliser, abogado titular del despacho Palliser Advocats (palliser.es), con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario en Menorca, nos indica que:
“Adquirir una propiedad en Menorca requiere del acompañamiento de buenos profesionales (agencia inmobiliaria de prestigio y asesor jurídico que le representará en Menorca durante todas las fases de la compra y posteriormente le representará en la Isla), habida cuenta que, si bien el ordenamiento jurídico español es muy seguro, la normativa urbanística en Menorca es muy estricta y por ende, también sancionadora, lo que requiere conocer que lo que se compra es conforme con la normativa urbanística, turística y medioambiental”.
Continúa indicando que “este asesoramiento es más importante si cabe cuando se adquieren fincas rústicas, donde el grado de protección es mayor”.
Casas para comprar en Menorca
Para quien quiera disponer de su propiedad en Menorca a corto plazo, la mejor opción es adquirir una casa ya construida. Afortunadamente hay muchas, repartidas por toda la isla. No es casualidad que según el Instituto Nacional de Estadística, Menorca es la única isla de las Baleares cuya actividad de ventas está en contínuo aumento, principalmente gracias al mercado de segunda mano.
En este sentido, indica Llorenç Palliser que “si bien la compra de una finca ya construida es el trámite más rápido, y que la oferta de superficies edificables en la Isla es escasa, con un buen asesoramiento la construcción de una nueva casa, o su reforma, no debe asustar al comprador; los trámites son más lentos pero en ningún caso entrañan un riesgo”.
Qué hacer si se decide comprar una casa o terreno en Menorca
Cuando se decide comprar una propiedad (casa, chalet, parcela, finca agrícola), es imprescindible averiguar su situación legal y física. En este sentido, apunta Llorenç Palliser que “el estudio previo a la adquisición de una propiedad es la fase más importante de la compra, punto que muchas veces puede pasarse por alto por algunas agencias inmobiliarias”.
En este sentido, continúa el letrado, “el asesoramiento es muy diferente según el tipo de propiedad que se quiera adquirir y la zona; la normativa urbanística cambia según se trate de un municipio u otro, así como del destino de la finca (turística, residencial, explotación agrícola, etc). Asimismo, debe ofrecerse al cliente siempre la posibilidad de estudiar el estado estructural en que se encuentra la casa, para evitar que deba sufragar gastos no previstos de reparación”.
Seguidamente hablaremos de las zonas dónde es más conveniente comprar casa en Menorca.
Contacto: Llorenç Palliser Barber abogados: realestate@palliser.es
Dónde comprar una casa en la isla de Menorca
Villas de 130 m2 con piscina, 3 habitaciones, 2 baños, de reciente construcción en Son Bou, Binibeca y Punta Prima, en la zona sur de la isla, la más resguardada del viento predominante, la Tramuntana. Esta es la demanda principal de viviendas en Menorca.
A diferencia de Mallorca que también posee calas maravillosas, aquí no hay construcciones en primera línea de playa. El presupuesto de los compradores va desde los 150 hasta los 500 mil euros. No faltan villas de lujo en venta en Menorca con vistas al mar e incluso con amarre privado, cuyos precios van desde los 2 hasta los 7 millones de euros en Cala Llonga, la zona residencial más exclusiva de la isla.
Indudablemente, las casas cerca del mar o en las urbanizaciones de playa son las más solicitadas y las más caras. Los precios, aquí, serán siempre más alto respecto a otras zonas debido a la Ley de Costas que protege el litoral desde hace más de 20 años prohibiendo la construcción de otros edificios cerca del mar.
Las casas en las ciudades principales de la isla, especialmente Mahón y Ciutadella, tienen precios más accesibles que aumentan si se trata de una casa de campo o con terreno. La fascinante Ciutadella (1547€/m2) gana en cuanto a calidad a la capital Mahón, cuyo precio por metro cuadrado es el más bajo de la isla (1385€).
Los precios de las casas en Menorca
Los precios de las casas en Menorca, tal y como hemos visto anteriormente, dependen de las zonas con más demanda. Podemos afirmar que el coste medio máximo para comprar un apartamento es de 1815€ por metro cuadrado.
También hay casas más baratas y económicas, normalmente para reformar o que se encuentran en el interior de la isla, lejos del mar.
Buscando bien y si se conforma con estar lejos del mar, se pueden encontrar ocasiones a partir de 60/70 mil euros.
Otro aspecto a tener en cuenta, en el momento de comprar una casa, es el estado de conservación de la misma. Sobre todo por lo que respecta a casas y apartamentos situados cerca del mar, es importante comprobar que disponen de carpintería en pvc, la recomendada para zonas costeras gracias a su durabilidad y aislamiento.
Los costes de la compra
Otro servicio fundamental ofrecido por el asesor, es informar al comprador del coste que tendrá la adquisición de la finca, así como su mantenimiento anual.
“Quién compra una casa de segunda mano -explica Isabel Petrus- tiene que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que implica el 8% del precio de venta si éste no supera los 400.000€, más si el precio es más elevado”, honorarios del Notario y Registro de la Propiedad.
En todo caso, como apunta Llorenç Palliser, “el coste aproximado de la compra puede incrementarse entre un 11 y un 12% una vez se han pagado los impuestos y honorarios del asesor”.
Una vez adquirida la propiedad, anualmente se ha de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las tasas municipales (recogida de basuras, por ejemplo), y liquidar el Impuesto sobre la Renta de No Residente (a liquidar dentro del año natural siguiente al devengo).
“Es labor del asesor el indicar previamente a la compra el coste que le va a suponer al comprador, el mantener la casa” concluye Llorenç Palliser.
¿Cómo es el proceso de compra para un no residente en Menorca?
Como apunta Llorenç Palliser, “este proceso es la que más sorprende al cliente; con las nuevas tecnologías y la experiencia de un buen asesor, hoy en día se realizan operaciones de compra con o sin financiación bancaria, sin que el cliente esté en Menorca: desde la preparación de un poder notarial en su país de residencia, hasta el cambio de los contratos de suministro, pasando por la apertura de la cuenta bancaria, obtención del Número de Identificación de Extranjero, firma de contrato, firma de la compra ante el Notario, etc… es un proceso seguro y que apenas requiere la intervención del comprador”.
Continúa el letrado, “desde que el cliente nos indica la finca que quiere adquirir, hasta que le entregamos las llaves, pueden pasar apenas unas pocas semanas, informando en todo momento al comprador del estado del proceso, quien tiene acceso a nuestra plataforma online, traduciendo los documentos más importantes a su idioma”.
“Somos conscientes de lo engorroso que puede llegar a ser una compra de una casa para una persona que no resida en la isla, por ello ponemos a su disposición la tecnología, nuestros conocimientos y los mejores profesionales, para acompañarlos desde su llegada a Menorca hasta la entrega de la casa, y después como propietarios”, concluye el señor Palliser.
¿Qué hacer una vez se ha adquirido la casa?
Si no se reside en Menorca, se recomienda tener a un representante en la isla para que le asista. En este sentido, y como apunta Llorenç Palliser “siempre recomendamos a un no residente en España, y por un bajo coste, que nombre a un representante, quien reciba la correspondencia, le informe periódicamente de los impuestos municipales a pagar, le elabore el Impuesto sobre la Renta en España, pague los impuestos, le represente en las reuniones de la comunidad de propietarios o urbanización, ante el Ayuntamiento, o incluso pueda controlar la casa o controlar los trabajos que se realizan en la misma cuando el propietario no está en la Isla”.
Igualmente y por lo que atañe al cuidado de su propiedad, Menorca dispone de buenos profesionales en todos los sectores que requiera (jardinería, piscina, mantenimiento, etc), que harán que su inversión esté segura.
En conclusión
El consejo, como siempre es, antes de invertir dinero, ir directamente y visitar el inmueble que se desea adquirir y asesorarse. Claro está que los costes pueden asustar en un primer momento, pero comprar una casa en Menorca puede ser una inversión a largo plazo así como abrir un comercio enfocado al turismo. El rendimiento puede llegar, de hecho, al 4-5% al año.
En todo caso es importante, para conocer bien todo lo que atañe al procedimiento de compra y ejecutar cada una de las fases con la debida precaución, ponerse en contacto con un asesor inmobiliario, quien le guiará en todo el proceso, y le recomendará las agencias inmobiliarias más profesionales según la zona de Menorca donde quiera adquirir.
