Le rêve de posséder une propriété à Minorque
En hausse et parfait pour y investir. C’est la description actuelle du marché immobilier à Minorque, une des plus belles et vierges îles de la Méditerranée. L’achat d’une propriété sur l’île est, pour certains, un rêve et pour d’autres, une bonne affaire.
Disposer d’un immeuble pour pouvoir le louer aux touristes, en fait, c’est la manière parfaite d’investir de l’argent. Dans cet article nous voulons approfondir sur comment acheter une maison à Minorque et les démarches à suivre au sujet des impôts et de la bureaucratie.
Est-il convenable d’acheter une maison à Minorque?
La réponse, sans doute, est: oui. Grâce à son petit are, Minorque est le destin idéal pour se retraiter, pour changer de vie en famille ou pour les célibataires qui veulent transformer leur futur.
En outre, le coût de vie est réduit par rapport aux autres destinations espagnoles ou européennes, tant en termes de biens que de services offerts. Si nous y ajoutons les vols directs avec les principales capitales européennes, Minorque devient ainsi la deuxième résidence de nombreux citoyens européens.
Actuellement, le marché immobilier à Minorque est plus qu’actif, avec des pourcentages en hausse aussi bien pour ceux qui veulent vendre comme pour ceux qui souhaitent acquérir une propriété dans ce bijou de la Méditerranée.
D’ailleurs, Minorque fermait l’année 2018 avec une nouvelle croissance en ce qui concerne les transactions d’achat-vente de logement. Les 1782 transactions, qui supposent une croissance du 9% par rapport à l’année précédente, prouvent une dynamique de marché plus intense au cours des dix dernières années. Nous devons en fait nous remonter à 2007 pour voir des indicateurs supérieurs.
Limitation dans la construction de nouvelles maisons
Une des choses qui différencie Minorque du reste des Baléares, en plus de sa beauté et de ses plages, c’est la protection de son territoire. Si vous voulez acheter une maison à Minorque, vous devez savoir que, contrairement à Majorque, par exemple, Minorque a limité au cours des années la construction de nouveaux bâtiments.
Dans ce sens-là, et en spécial depuis la désignation de Minorque comme réserve de la biosphère par la UNESCO l’année 1993, la normative urbaine et environnemental protège spécialement le territoire minorquin, surtout la campagne, une des zones les plus protégés.
Isabel Petrus, gérante de l’immobilière Casas en Menorca, avec plus de 30 ans d’expérience sur le secteur, nous explique: «En premier, nous recommandons à ceux qui désirent vivre à Minorque et acheter une maison de s’appuyer sur une agence immobilière ».
Llorenç Palliser, avocat titulaire du bureau Palliser Advocats (palliser.es), avec plus de 20 ans d’expérience sur ce secteur à Minorque, nous indique que: «L’acquisition d’une propriété à Minorque exige de l’accompagnement de bons professionnels (une agence immobilière de prestige et un conseiller juridique qui l’accompagneront pendant toutes les phases de l’achat et, postérieurement, sur l’île), car, même si la réglementation en Espagne est fiable, la réglementation sur matière urbaine à Minorque est très stricte et, par conséquent, elle applique des sanctions; c’est pour cela qu’il faut se rassurer que notre achat respecte la réglementation urbaine, touristique et environnementale ».
Il continue en nous indiquant que «ce conseil juridique est encore plus important quand l’achat implique un terrain rural, où le degré de protection est plus haut ».
Acheter des maisons à la vente
Pour ceux qui veuillent disposer d’une propriété à Minorque à court terme, la meilleure option est celle d’acquérir une maison qui soit déjà construite. Heureusement, il y en a beaucoup par toute l’île. Ce n’est pas une casualité que selon l’Instituto Nacional de Estadística, Minorque soit la seule île des Baléares dont l’activité de ventes est toujours en hausse, principalement grâce au marché d’occasion.
Dans ce sens-là, Llorenç Palliser indique que « même si l’achat d’un terrain déjà construit est le processus le plus rapide, et qu’il y a à peine de l’offre de surfaces à bâtir sur l’île, avec un bon conseil juridique la construction d’une nouvelle maison, ou la modification de la même, ne doit pas effrayer les acheteurs ; les démarches sont plus lentes mais elles comportent, en aucun cas, des risques ».
Quoi faire quand nous voulons acheter une maison ou un terrain à Minorque?
Quand nous décidons d’acheter une propriété (une maison, un chalet, une parcelle, un terrain agricole…) il est indispensable de connaître sa situation légale et physique. À ce sujet, note Llorenç Palliser, «l’étude préalable à l’acquisition d’une propriété est la phase la plus importante de l’achat; cependant, cette phase et souvent ignorée par quelques agence immobilières ».
À cet égard, il continue, « le conseil juridique est très différent selon le type de propriété que nous achetons et la zone; la réglementation urbaine change selon la ville, ainsi que le destin du terrain (touristique, résidentiel, pour exploitation agricole, etc.). Ce pour cela que nous devons toujours offrir au client la possibilité d’étudier l’état structurel de la maison, pour éviter qu’il doive payer tous les frais imprévus de réparation ».
Ci-dessous nous parlerons des zones où il est plus opportun d’acheter un logement à Minorque.
Où acheter une maison à Minorque
Villas de 130m2 avec piscine, 3 chambres, 2 salle-de-bains, de récente construction à Son Bou, Binibèquer et Punta Prima, au sud de l’île où le terrain est plus protégé du vent principal, la Tramontane. C’est la demande principale de logements à Minorque.
Contrairement à Majorque, qui a aussi de merveilleuses criques, ici il n’y a pas des constructions en première ligne de plage. Le budget des acheteurs va des 150 jusqu’aux 500 mil euros. Ils ne manquent pas les villas de luxe en vente à Minorque avec vue sur mer et même une amarre privée, dont les prix vont des 2 jusqu’aux 7 millions d’euros à Cala Llonga, la zone résidentielle la plus exclusive de l’île.
Sans aucun doute, les maisons au bord de mer ou dans les urbanisations de plage sont les plus sollicitées et les plus chères. Ici les prix seront toujours plus élevés que dans d’autres zones à cause de la Loi Côtière, qui protège le littoral depuis plus de 20 ans, et qui interdit la construction d’autres bâtiments près de la mer.
Les maisons des villes principales, spécialement de Mahón et Ciutadella, ont les prix plus accessibles, mais qui augmentent si nous parlons d’une maison de campagne ou avec un terrain. La merveilleuse Ciutadella (1547€/m2) gagne, en tant que qualité, à la capital, Mahón, où le prix par mètre carré est le moins cher de l’île (1385€).
Les prix des maisons à Minorque
Les prix des maisons à Minorque, comme nous avons décrit ci-dessus, dépendent des zones où il y a plus de demande. Nous pouvons affirmer que le coût maximum d’acheter un appartement est de 1815€/m2.
Il y a aussi des maisons plus économiques, normalement à renouveler ou qui se trouvent à l’intérieur de l’île. Si nous cherchons bien et nous nous conformons en étant loin de la mer, nous pouvons trouver des occasions à partir de 60/70 mil euros.
Les frais de l’achat
Un autre service fondamental offert par le conseiller juridique est celui d’informer à l’acheteur des frais liés à l’acquisition d’un terrain, ainsi que des frais de son entretien annuel.
«Qui achète une maison d’occasion -explique Isabel Petrus- doit payer l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, qui implique le 8% sur le prix de vente si celui-ci ne supère pas les 400.000€ (si le prix est plus élevé, le coût de l’impôt sera plus haut), les honoraires du notaire et les frais du Registre foncier ».
En tout cas, comme note Llorenç Palliser, «le coût moyen d’un achat peut augmenter d’un 11 ou 12% sur le prix de vente une fois que nous avons payé tous les impôts et les honoraires du conseiller juridique ».
Une fois la propriété est acquise, annuellement nous devons payer la Taxe foncière, les taux municipaux (enlèvement d’ordures, par exemple), et liquider l’Impôt sur le Revenu de Non-Résident (à liquider dans l’année naturelle suivante à la rémunération).
«C’est l’obligation du conseiller juridique d’indiquer à l’acheteur préalablement à l’achat, les frais qu’il va entraîner l’entretien de la maison», conclut Llorenç Palliser.
Quelles sont les démarches qu’un non-résident doit faire pour pouvoir acheter une maison à Minorque?
Comme dit Llorenç Palliser, «ce processus est celui qui surprend le plus aux clients. Avec les nouvelles technologies et l’expérience d’un bon conseiller, aujourd’hui nous pouvons réaliser des opérations d’achat avec ou sans financement bancaire, sans que le client soit à Minorque: de la préparation d’un pouvoir notarial dans son pays de résidence, jusqu’au changement des contrats de fournitures, en passant par l’ouverture d’un compte bancaire, l’obtention du Numéro d’Identification de l’Étranger, la signature du contrat et de l’achat chez le notaire…. C’est un processus sûr et qui à peine requiert de l’intervention de l’acheteur ».
Continue l’avocat, «depuis que le client nous indique le terrain qu’il souhaite acquérir, jusqu’à que nous luis livrons les clefs, il peut y avoir un délai de quelques semaines; pendant ce temps-là, l’acheteur est informé constamment de l’état des démarches, car il a accès à notre plate-forme on-line, où il peut consulter les documents les plus importants traduits à sa langue ».
«Nous sommes conscients que les processus d’achat peuvent arriver à être ennuyeux, encore plus pour une personne qui ne réside pas sur l’île. C’est pour cela que nous mettons à sa disposition la technologie, nos connaissances et les meilleurs professionnels pour l’accompagner de son arrivé à Minorque jusqu’à la livraison de la maison, et après aussi, comme propriétaire», conclut monsieur Palliser (realestate@palliser.es).
Quoi faire une fois que nous avons la maison ?
Si vous ne résidez pas à Minorque, nous vous recommandons d’avoir un représentant sur l’île pour qu’il vous assiste. Dans ce sens-là, et comme note Llorenç Palliser, «nous recommandons toujours à un non-résident en Espagne, et pour un prix réduit, qu’il nomme à un représentant qui recevra sa correspondance, l’informera périodiquement des taux municipaux à payer, lui préparera l’Impôt sur le Revenu en Espagne et pourra le payer pour lui (avec les autres impôts), le représentera aux réunions de copropriétaires, devant la mairie, ou même pourra contrôler la maison ou les travaux qui se réalisent dans la même quand le propriétaire ne soit pas sur l’île ».
Également et quant à l’entretien de la propriété, Minorque dispose de très bons professionnels dans tous les secteurs requis (jardinerie, piscine, entretien, etc.), et qui feront que son investissement soit sûr.
En conclusion
Le conseil, comme toujours, est qu’avant d’investir de l’argent, vous alliez directement visiter l’immeuble que vous désirez acquérir et que vous vous renseignez. Bien sûr que les frais peuvent vous effrayez au début, mais l’achat d’une maison à Minorque peut être une inversion à long terme, ainsi qu’un petit business dirigé au tourisme. Le rendement peut arriver au 4-5% par ans.
En tout cas c’est important pour bien connaître tout ce qui concerne le processus d’achat et pour faire toutes les démarches avec prudence, de contacter un conseiller en immobilier qui vous guidera tout au long du processus et vous recommandera les agences immobilières les plus professionnelles selon la zone de Minorque où vous souhaitez acquérir.