Consigli per chi vuole comprare casa a Minorca

 

Alzi la mano chi di voi venendo in vacanza a Minorca non ha incominciato a sbirciare tra le vetrine delle agenzie immobiliari per dare un’occhiata alle case in vendita ed ai loro prezzi. Moltissimi, ne siamo certi. C’è chi lo fa solo per curiosità, chi ha intenzione di lasciare l’Italia e di trasferirsi sull’isola a breve o lungo termine, oppure c’è chi fa un pensierino sulla possibilità di investire i propri risparmi acquistando qui una seconda casa. Solo qualcuno tra questi fa veramente il grande passo e compra casa a Minorca.

Ma cosa devono sapere i potenziali acquirenti prima di effettuare un investimento così importante? Parliamo allora oggi con Yamil El Querem Menchón, architetto originario di Cadice che vive e lavora a Minorca da circa 12 anni. Abbiamo deciso di affidarci a lui perchè l’architetto non solo parla perfettamente l’italiano (è sposato infatti da quasi venti anni con una nostra connazionale), ma soprattutto è un esperto del settore architettonico ed immobiliario locale.

 Yamil El Querem Menchón, architetto

Ecco perciò qualche delucidazione e consiglio utile per chi ha intenzione di comprare casa a Minorca.

  • Come indicazione generale posso dire che la procedura per l’acquisto di una casa non è molto diversa dall’Italia. Di solito ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare che normalmente verifica la proprietà dell’immobile e che siano in ordine i pagamenti dell’IBI (equivalente alla nostra ICI), di acqua, luce e altre tasse comunali. Nel caso sia parte di un condominio andrebbe controllato che non vi siano spese arretrate da pagare perchè l’onere in sospeso passerebbe all’acquirente. Inoltre da qualche anno, come del resto anche in Italia, l’agenzia è obbligata a presentare al potenziale cliente anche il certificato di efficienza energetica. Una volta raggiunto l’accordo con il compratore si prende appuntamento con un notaio locale che, nel caso dei non residenti, è probabile richiederà la presenza di un rappresentante legale in Spagna sia per l’atto di compravendita che per il pagamento delle successive tasse.
  • È importante sapere però che, a differenza dell’Italia, qui i notai non hanno l’obbligo di richiedere il certificato di abitabilità in vigore. Neppure eventuali avvocati ingaggiati dall’agenzia o direttamente dall’acquirente sono soliti farlo, per cui nessuno verifica a priori se l’immobile sia stato costruito legalmente o se c’è stato qualche ampliamento o lavoro eseguito senza permesso del Comune. E qui iniziano i problemi: succede spesso infatti che, ad esempio, per un lavoro di ristrutturazione fatto nel passato non siano state richieste la autorizzazioni pertinenti, per cui una parte della costruzione non risulti al Comune oppure si trovi attualmente fuori normativa. Il nuovo proprietario, anche se non c’entra nulla con i lavori eseguiti prima, diventa in ogni modo il responsabile diretto dell’edificio e può incorrere in multe anche salate. A Minorca, è importante dirlo, ci sono più costruzioni totalmente o parzialmente illegali di quanto si possa immaginare.
  • Per evitare ogni tipo di problema, prima dell’acquisto è quindi consigliabile che l’interessato o una figura tecnica da lui incaricata possa verificare non solo che l’informazione depositata presso il Comune locale coincida con la realtà della costruzione, ma anche che non vi siano in atto procedure di sanzione per infrazioni in ambito urbanistico. Importante poi, e qui la presenza di un architetto diventa indispensabile, è controllare lo stato della costruzione e le eventuali possibilità di sviluppo e/o lavori permessi. Sono informazioni che hanno un costo e richiedono un certo tempo di attesa (dipende dalla velocità del Comune e dal tipo di informazione richiesta), ma che sicuramente possono risparmiare gravi grattacapi in futuro. Attenzione alle agenzie immobiliari che, a questo punto, potrebbero mettervi fretta affermando che ci sono altre persone interessate all’immobile: a volte sono solo tecniche commerciali per chiudere in breve l’affare.
  • Dicevamo che, oltre allo stato legale dell’immobile, è bene fare anche una valutazione tecnica sulle condizioni attuali della costruzione. Le case dei centri cittadini, ad esempio, possono avere problemi di umidità visto che le strutture di sostegno sono state realizzate solitamente con il marés, una pietra locale poco compatta. Non bisogna dimenticare anche di controllare lo stato di tenuta ed impermeabilizzazione del tetto dell’edificio. Nelle zone più esterne ai centri invece, le costruzioni sono più recenti e sono state eseguite con uno standard più alto. Nei centri turistici vicini al mare infine, generalmente costruiti a partire dagli anni ’70, si possono trovare costruzioni di minor qualità, con semplici pareti senza isolamento ed impermeabilizazioni vecchie (se sono quelle originali), per cui anche in questo caso è consigliabile verificare la possibilità di eventuali infiltrazioni, lo stato attuale della costruzione e fare un piano con gli eventuali lavori di ristrutturazione da eseguire.
  • Per quanto riguarda le case a ridosso del mare (sia in zone rurali che urbane), è bene ricordare che in Spagna tutto il litorale viene considerato di proprietà pubblica ed interviene la Ley de Costas. In pratica c’è una fascia di terreno lungo tutta la costa che va lasciata completamente libera ed una altra zona adiacente in cui è vietato edificare: qui sono permessi unicamente elementi minori come piccoli magazzini e ripostigli per gli attrezzi, piscine o steccati. Alcuni degli edifici costruiti prima dell’entrata in vigore di questa legge possiedono parte della superficie in questa zona “proibita”, per cui andrà fatta un’attenta valutazione del caso prima di procedere all’acquisto. Le case di questa zona si possono vendere legalmente però sono sottoposte ad una “concessione amministrativa” durante un determinato tempo: trascorso questo, se non viene rinnovata la concessione, in teoria sarebbe obbligatorio demolire la zona edificata in questione.
  • Se siete interessati invece a comprare un terreno per poi costruire la casa dei vostri sogni sappiate che sia il terreno che i costi di costruzione sono cari (tra i 1.500 ed i 2.000 euro per metro quadrato), ed i tempi generalmente lenti sia per quanto riguarda l’approvazione del progetto da parte del Comune che per la realizzazione della casa in sè. Ma siamo a Minorca, e qui nessuno ha molta fretta…
  • Fate attenzione infine prima di acquistare un terreno o una costruzione in zona rurale, visto che la normativa in questo ambito è molto più restrittiva e soprattutto in continuo mutamento. Se l’attività tradizionale (agricola, forestale o legata all’allevamento) rimane attiva, la normativa attuale permette altri usi complementari come hotel rural e agriturismo ad esempio, sempre che vengano rispettate determinate condizioni. L’uso residenziale invece è molto più limitato.

Ringraziamo l’architetto El Querem Menchón per l’interessante chiacchierata e vi lasciamo i suoi recapiti nel caso abbiate bisogno di un progetto o di una consulenza tecnica.

Telefono: (0034) 680 33 57 99.

Mail: yamilqm@hotmail.com